LEXIQUE BOUVARD
Retrouvez toutes les notions clés liées à la défiscalisation en loi scellier bouvard
Les termes liés à la défiscalisation sont souvent difficiles à comprendre pour les investisseurs néophytes. Pour mieux comprendre les termes les plus importants de la défiscalisation et de l’investissement Bouvard, nous mettons à votre disposition ce lexique. Et pour des renseignements plus précis, n’hésitez pas à contacter directement nos experts en défiscalisation. Nos échanges sont gratuits, confidentiels et sans engagement.
La loi Bouvard : Depuis avril 2009, le régime du LMNP (loueur meublé non professionnel), déjà très attractif est devenu encore plus intéressant : une réduction d’impôt de 25% du prix de revient d’un logement neuf meublé étalée sur neuf ans. En plus, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA, soit 19,6% du prix de vente. Ce nouveau statut est appelée soit la loi Bouvard-Censi (nom des deux parlementaires à l’origine de l’amendement), sot loi scellier lmnp, en référence à la loi scellier 2010 qui remplace la loi Robien.
Apport personnel : somme dont dispose l'acquéreur pour financer lui-même une partie de son investissement immobilier. Dans le cadre d'un prêt immobilier, son montant détermine le taux qui sera appliqué au crédit immobilier. L'apport personnel peut être constitué par les économies de l'acquéreur, mais aussi par les prêts d'épargne logement, les prêts du 1 % logement, etc…
Avantage fiscal : un avantage fiscal est généré par une loi (Scellier, Bouvard, Jego). Grâce à l’acquisition d’un bien immobilier à usage strictement locatif, cela permet aux particuliers de réduire leurs impôts. Les loyers perçus s’ajoutent aux autres revenus et sont imposés à hauteur de la tranche marginale d’imposition. Ainsi une partie importante des loyers est absorbée par les impôts. Cela diminue le montant des impôts de l’investisseur sur plusieurs années. Mais pour mettre en place ces dispositifs, il faut répondre à certains critères d’éligibilité.
Amortissement : pourcentage de l’investissement qui peut être déduit du revenu imposable.
Abattement : disposition fiscale mise en place dans le but de ne pas être imposé sur la totalité de ses revenus.
Bâtiment basse consommation (BBC) : le label basse consommation énergétique (BBC) est un label officiel français. Il représente le cinquième niveau des conditions d’attribution du label « haute performance énergétique » du code de la construction et de l’habitation. Le label « haute performance énergétique » est délivré à la demande du maître d’ouvrage ou de toute personne qui se charge de la construction du bâtiment.
BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : bénéfices réalisés par des personnes physiques, des entreprises individuelles ou des sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu à l’occasion d’une activité industrielle exercée de manière individuelle. On utilise les bénéfices industriels et commerciaux dans le cadre du dispositif Bouvard. Ainsi, c'est parce que le dispositif Bouvard dépend des bénéfices industriels et commerciaux qu'il est possible d'amortir l'acquisition.
Crédit immobilier : le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d’un achat immobilier, d’une opération de construction immobilière ou des travaux d’aménagement sur un bien immobilier déjà existant.
Déficit foncier : différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d’un placement immobilier.
Défiscalisation : c'est le système qui consiste à alléger sa charge fiscale en réduisant ses impôts.
Le dispositif de défiscalisation le plus courant est la défiscalisation immobilière, les lois les plus connus sont: la loi Scellier, la loi Bouvard, et la loi Jego. Ces mesures consistent à devenir propriétaire d'un bien immobilier payé en grande partie grâce aux économies d'impôts accordées par l'Etat et le montant des loyers versé par les locataires. En résumé, la défiscalisation dans l'immobilier consiste à acheter un logement pour le louer, ce qui permet de se constituer librement un patrimoine immobilier sans apport et de bénéficier de réductions d'impôts jusqu’à 15 ans !
Démembrement : l’article 544 du code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu que l’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Lorsque les trois attributs de la propriété (usus, fructus, abusus) ne sont pas détenus par la même personne on parle de démembrement.
Epargne logement : il s’agit d’un dispositif qui permet à un particulier après une phase préalable d’épargne de bénéficier d’un crédit immobilier à un taux particulièrement attractif. Deux formules existent : le compte épargne logement permet d’emprunter au bout de 18 mois (les montants empruntés sont beaucoup moins élevés qu’avec un plan épargne logement), le plan d’épargne logement nécessite d’épargner pendant 4 ans avant d’emprunter. Le prêt d’épargne logement peut constituer une partie de l’apport personnel.
Foyer fiscal : le foyer fiscal est défini par le nombre de personnes qui apparaissent sur une même déclaration de revenu dont le nombre de personne à charge.
Investissement locatif : les investissements locatifs regroupent tout investissement immobilier qui est réalisé afin de bénéficier de revenus fonciers.
Loi Carrez : la loi Carrez stipule que « toute promesse unilatérale de vente d’un lot » doit mentionner « la superficie privative de ce lot ou de cette fraction de lot » sous peine de nullité. Pour la calculer on doit prendre en compte la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l’épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes. Les planchers des pièces dont la hauteur ne dépasse pas 1m80 et la surface des caves, parkings et autres annexes sont exclus de la surface.
Plus-value immobilière : la plus value résulte d’une différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de revente. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Elle entre donc en compte lors du calcul du revenu imposable. La résidence principale est exonérée de l’imposition sur les plus-values. Dans les autres cas, l’exonération totale sur les plus-values est accordée pour les biens détenus depuis plus de 15 ans.
P.O.S : plan d'occupation des sols. Document contenant la réglementation d'urbanisme d'une commune. Consultable en Mairie, ce plan permet de savoir si un terrain est constructible ou non. Intéressant si l’on veut s’assurer de la qualité des terrains…
Promoteur : professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier en commençant par l'achat du terrain, l'obtention du permis de construire, la signature des marchés des travaux, et le conduit jusqu'à l'achèvement de l'immeuble et la vente à un acquéreur.
Report d’échéance : décision prise par le prêteur sur demande de l’emprunteur de reporter le paiement d’une échéance à une date ultérieure.
Report d’amortissement : il s’agit d’une notion essentielle pour une défiscalisation en loi Bouvard.
En effet, dans le cadre des BIC, les biens immobilisés sont amortissables et viennent ainsi se déduire des recettes. Cependant dans le cadre des dispositifs Scellier en loi Bouvard, l’amortissement ne peut pas créer de déficit déductible. Il sera donc en partie utilisé pour réduire le bénéfice d’exploitation à zéro. Le surplus sera reporté sans limite de temps et jusqu’à épuisement.
Taux effectif global(TEG) : le TEG représente le coût total du crédit, il inclut tous les frais liés à l’emprunt notamment les frais qui sont liés aux intérêts, les frais de dossier, les frais de garantie et les frais d’assurance. Il se calcule à partir du taux d’intérêt de base. Il doit être obligatoirement mentionné sur une offre de prêt.
Verdissement loi Scellier : on définit par verdissement une diminution graduelle de la réduction fiscale si les logements ne correspondent pas aux normes environnementales. Cette diminution a été prévue par la loi des finances pour 2010. Pour les acquisitions effectuées en 2011, le taux sera de 15% et en 2012 celui sera de 10% majoré de 10% si le produit dépasse un niveau de performance établi par décret.
